ทำไมที่ดินเปล่าถึงเป็นสุดยอดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

แต่รู้กันหรือไม่ว่าการลงทุนรูปแบบหนึ่งที่ถูกมองข้ามเพราะมองว่าอัตราการเติบโตต่ำ ลงทุนยาก สร้างมูลค่าเพิ่มได้ยากอย่าง “ที่ดินเปล่า” นั้น แท้จริงแล้วถือได้ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ดีอย่างมาก เพราะมีประโยชน์ที่ดีมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ

1. ที่ดินมีโอกาสขาดทุนต่ำ

โดยทั่วไปแล้ว การขาดทุนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นมาจาก 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่ เรื่องของการเลือก “ทำเลที่ไม่ดี” กับเรื่องของ “ค่าเสื่อมราคา” ของอสังหาริมทรัพย์ มาที่เรื่องของประเด็นแรก คือ การเลือกทำเลในการเข้าลงทุน ถือว่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องมองให้ออกว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีโอกาสเติบโตขึ้นในอนาคต ทั้งการที่จะต้องดูว่าโฉนดที่ได้รับเป็น นส.4 เท่านั้น เพราะมีระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ยาวถึง 10 ปี เพื่อป้องกันไม่ให้อสังหาริมทรัพย์ตกไปอยู่กับคนอื่น หรือจะเป็นการเลือกที่ดินแปลงใหญ่เพื่อให้สามารถพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายได้มากกว่าก็จะช่วยทำให้อัตราการเติบโตดีกว่าทั่วไป เป็นต้น

แต่ปัจจัยที่สำคัญมากและทำให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขาดทุนกันก็คือ เรื่องของ “ค่าเสื่อมราคา” ของตัวอาคารและตัวตึกต่าง ๆ ที่อยู่บนที่ดินและเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ที่ดินเป็นสุดยอดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนก็เพราะไม่มี “ค่าเสื่อมราคา” ทำให้โอกาสขาดทุนต่ำกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆ

2. ที่ดินเปล่าก็สร้างรายรับได้

การลงทุนในที่ดินเปล่า ๆ หลายครั้งถูกมองว่าไม่สามารถสร้างรายรับได้เหมือนกันการลงทุนโรงแรม คอนโด แต่ในความเป็นจริงแล้ว ที่ดินเปล่าก็สามารถสร้างกระแสเงินสดหรือรายรับให้กับเจ้าของที่ดินได้เช่นกัน โดยโมเดลธุรกิจหนึ่งกำลังเป็นที่นิยมมากก็คือ การทำเป็นตลาดนัด แต่เงื่อนไข คือ ที่ดินต้องอยู่ในทำเลแหล่งที่อยู่อาศัยถึงจะสามารถทำตลาดนัดได้อย่างมีประสิทธิภาพ

หรือถ้าเป็นที่ดินที่อยู่ไกลเมือง แต่มีส่วนที่ติดกับถนนใหญ่ในถนนบางสาย ก็อาจจะปล่อยเช่าให้ทำปั๊มน้ำมันเป็นสัญญาระยะยาวได้หรือกลายเป็นโกดังเก็บสินค้าต่าง ๆ ก็สามารถทำได้เช่นกัน ถึงแม้การปล่อยเช่าที่ดินเปล่าอาจจะไม่ได้สร้างรายรับได้มากเท่ากับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ แต่ก็ที่ดินเปล่าก็บริหารจัดการง่ายและแทบจะไม่ได้ต้องลงทุนเองเลยก็ว่าได้

3. ที่ดินเปล่าหลักประกันการขอสินเชื่อชั้นเลิศ

โดยทั่วไปเวลาที่เราทำธุรกิจอื่น ๆ เมื่อต้องการขอสินเชื่อกับทางสถาบันการเงิน เราสามารถเอาเงินสดไปวางกับทางธนาคารแล้วก็ขอวงเงินสินเชื่อเกินบัญชี (O/D) ออกมาได้ แต่อีกวิธีหนึ่งที่ได้รับความนิยมมากขึ้นในยุคปัจจุบันก็คือ การนำเงินสดไปซื้อที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโต จากนั้นก็นำที่ดินแปลงดังกล่าวเข้าไปขออนุมัติวงเงินกู้กับทางธนาคารแทน นอกจากที่เราจะสามารถขอสินเชื่อได้แล้ว การมีที่ดินเป็นหลักประกันก็จะช่วยทำให้ดอกเบี้ยที่ถูกสถาบันการเงินเรียกเก็บนั้นต่ำว่าการขอสินเชื่อแบบที่ไม่มีหลักประกันด้วย

และเมื่อเวลาผ่านไป เราสามารถให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อสถาบันการเงินนั้น ๆ ไปทำการประเมิณราคาใหม่ได้ โดยทั่วไปเมื่อเวลาผ่านไปที่ดินมักจะมีมูลค่าที่เพิ่มขึ้น ก็จะช่วยทำให้เรามีวงเงินสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นได้จากมูลค่าหลักประกันที่เพิ่มขึ้น ด้วยเหตุผลนี้ทำให้หลาย ๆ บริษัทเริ่มหันมาสนใจลงทุนในที่ดินเปล่าแทนที่จะเก็บเงินสดกันมากขึ้น ที่ดินเปล่าเลยกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

แต่การลงทุนในที่ดิน ณ ปัจจุบันก็ต้องระวังเรื่องของภาษีที่ดินด้วย เพราะมีการปรับเปลี่ยนให้คนที่ถือที่ดินเปล่าจำเป็นต้องพัฒนาให้เป็นที่ดินที่สร้างประโยชน์อื่น ๆ มากขึ้น นอกจากแค่ถือเพื่อการเก็งกำไรเท่านั้น ทำให้หากใครถือที่ดินเปล่าแล้วไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินก็จะเสียภาษีในอัตราที่สูงมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ดังนั้น ก่อนการลงทุนในที่ดินเปล่าทุกครั้ง อย่าลืมศึกษาและดูเงื่อนไขของภาษีต่าง ๆ ว่าเราสามารถประหยัดเรื่องของภาษีที่ถูกปรับเปลี่ยนไปได้อย่างไร เพราะภาษีก็ถือว่าเป็นรายจ่ายในการลงทุนที่สูง และส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนในการลงทุนในที่ดินเปล่าอย่างชัดเจน